Na een lange zoektocht, heeft Peter eindelijk een locatie gevonden om zijn droomhuis te bouwen. Bij de gemeente heeft hij de benodigde bouwvergunning aangevraagd. Peter is in de veronderstelling dat hij, na verlening van de bouwvergunning, kan beginnen met het voorbereiden van de bouw, onder andere door het bouwrijp maken en egaliseren van de grond. Echter, de gemeente geeft aan dat hij daar niet zomaar mee kan beginnen. Hoe zit dit en wat moet er gebeuren zodat Peter toch kan beginnen met de bouwvoorbereidingen? Dat vertel ik in deze opinie.

Het bouwrijp maken en het egaliseren van de grond zien in beginsel niet op handelingen waarvoor de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (artikel 2.1 lid 1 onder a Wabo) wordt verleend (zie ECLI:NL:RVS:2017:69). Deze handelingen zien op werken en werkzaamheden (artikel 2.1 lid 1 onder b Wabo). Als het bouwrijp maken en het egaliseren van de grond omgevingsvergunningplichtig is gesteld in het bestemmingsplan voor de activiteit werken en werkzaamheden, dan kan daarmee niet worden gestart voordat de omgevingsvergunning hiervoor is verleend.

Met andere woorden: Peter moet een vergunning aanvragen voor het bouwrijp maken en het egaliseren van de grond. In dit geval geldt namelijk een vergunningplicht op grond van het bestemmingsplan.

Bouwrijp maken grond: Welke vergunningen moeten worden aangevraagd?

Onder het huidige recht moet Peter (in ieder geval) de volgende vergunningen aanvragen voor het bouwen van zijn droomhuis:

  • Omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (artikel 2.1 lid 1 onder a Wabo);
  • Omgevingsvergunning voor de activiteit werken en werkzaamheden (artikel 2.1 lid 1 onder b Wabo)

Let op: in dit geval is geen sprake van onlosmakelijke activiteiten (artikel 2.7 Wabo). Het gaat niet om één feitelijke handeling die gepaard gaat met meerdere omgevingsvergunningplichtige activiteiten. Het bouwrijp maken en het egaliseren van de grond én het bouwen van het bouwwerk kunnen immers afzonderlijk van elkaar worden uitgevoerd (zie o.m. ECLI:NL:RVS:2013:CA2986).

Aandachtspunten voor de praktijk

  1. Bekijk of op grond van het bestemmingsplan een omgevingsvergunningplicht geldt voor werken en werkzaamheden (artikel 2.1 lid 1 onder b Wabo) en bekijk ook waar de activiteit met betrekking tot het bouwrijp maken en het egaliseren van de grond op ziet. Het kan namelijk zo zijn dat het graven van sleuven in de grond niet vergunningplichtig is, maar het ophogen van gronden wel.Van belang hierbij in ogenschouw te nemen is dat per (dubbel)bestemming een omgevingsvergunningplicht voor werken en werkzaamheden kan zijn opgenomen. Voor de beoordeling daarvan moet worden gekeken naar de doeleindenomschrijving van die bestemming.Verder is het van belang te kijken naar de Wet bodembescherming (Wbb). Wellicht is de grond ernstig verontreinigd en moet de grond eerst worden gesaneerd.
  2. Zien de werkzaamheden niet op vergunningplichtige activiteiten, dan kan zonder vergunning worden gestart met het bouwrijp maken en het egaliseren van de grond. Let op: Het kan ook zijn dat er een exploitatieplan is opgesteld dat zegt dat pas met het bouwrijp maken van de grond mag worden gestart als de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is verleend (zie ECLI:NL:RVS:2019:4327).
  3. Zien de werkzaamheden wel op vergunningplichtige activiteiten (denk aan de vergunningplicht op grond van het bestemmingsplan en de onlosmakelijke activiteiten), dan kan hiermee pas worden gestart als de (gehele) vergunning is verleend.

Of met het bouwrijp maken van de grond kan worden gestart, kan onder het huidige en het nieuwe recht afhankelijk zijn van een vergunningplicht in het bestemmingsplan/omgevings-plan.

Omgevingswet

We hebben het gehad over het bouwrijp maken van de grond. Met andere woorden: het uitvoeren van werkzaamheden in of op de grond. Dit is soms nodig om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Denk aan de aanleg van warmtenetten in het kader van de energietransitie en de inpassing daarvan in de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur. De werkzaamheden die hiermee gepaard gaan, kunnen van invloed zijn op leidingen. Dat stelt ons voor de volgende vragen:

  • Hoe kun je als gemeente leidingen beschermen bij het realiseren van maatschappelijke opgaven zoals de energietransitie?
  • Voor welke activiteiten zal Peter in de toekomst wel en waarvoor niet een omgevingsvergunning voor het bouwen van zijn droomhuis, moeten aanvragen?

Bescherming leidingen

Wibon

De Wet informatie-uitwisseling bovengrondse en ondergrondse netten en netwerken (Wibon) bevat regels ter bescherming van bovengrondse en ondergrondse netten en netwerken (gasleidingen, elektriciteitsleidingen, drinkwaterleidingen, telecomleidingen). Op deze manier worden leidingen beschermd. Met andere woorden: het doel van de Wibon is het voorkomen van schade aan leidingen als gevolg van graafwerkzaamheden.

Op grond van de Wibon mag pas met graafwerkzaamheden worden begonnen als hiervoor een melding is gedaan. Deze verplichting geldt voor iedere graafdiepte.

Aanvullende bescherming via kerninstrumenten Omgevingswet

Met alleen de melding op grond van de Wibon vindt geen voorafgaande beoordeling van de risico’s van de graafwerkzaamheden voor een leiding plaats. Daarvoor is aanvullende bescherming nodig.

De kerninstrumenten van de Omgevingswet kunnen worden gebruikt om deze aanvullende bescherming te waarborgen. Zo kan in de Omgevingsvisie worden vastgelegd welke locaties het beste geschikt zijn voor de aanleg van warmtenetten (evenwichtige toedeling van functies aan locaties). In samenhang daarmee kan in de visie komen te staan hoe leidingen worden ingepast in de omgeving om ze te beschermen tegen beschadiging en om te voorkomen dat ontwikkelingen plaatsvinden op locaties waar leidingen lopen en men niet meer bij die leidingen kan komen.

Mocht hieruit blijken dat de leidingen aanvullende bescherming nodig hebben, dan moet vervolgens de juridische binding en dus het normatieve kader zijn plek vinden in het omgevingsplan. Zo kan bijvoorbeeld een vergunningplicht voor een omgevingsplanactiviteit (graafwerkzaamheden) worden opgenomen (artikel 5.1 lid 1 onder a Ow). Let op: de vergunningplicht voor werken en werkzaamheden komt niet terug in de Omgevingswet.

Het is aan te raden in de vergunningplichtbepaling in het omgevingsplan expliciet op te nemen waarvoor de vergunningplicht geldt. Bedenk goed welke activiteiten als omgevingsvergunningplichtig moeten worden aangemerkt om de leiding te beschermen. Denk aan een vergunningplicht voor graafwerkzaamheden met een bepaalde diepte. Of een vergunningplicht voor bepaalde grondbewerkingen mét het expliciet benoemen van deze grondbewerkingen.

Meer weten over de inzet van de kerninstrumenten van de Omgevingswet voor de bescherming van bepaalde belangen? Lees dan de opinie ‘Laadpalen in de kerninstrumenten van de Omgevingswet’.

Bouwrijp maken grond: Welke vergunningen moeten worden aangevraagd?

Onder de Omgevingswet is het dus mogelijk dat Peter de volgende vergunningen moet aanvragen voor het bouwen van zijn droomhuis (let op: in de praktijk kan het voorkomen dat er nog meer vergunningen nodig zijn):

  • Omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit bouwen van een bouwwerk (knip bouwvergunning, meer informatie zie de volgende infographic)
  • Omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit (knip bouwvergunning, meer informatie zie de volgende infographic)
  • Omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit graafwerkzaamheden met een bepaalde diepte (indien omgevingsvergunningplichtig gesteld in het omgevingsplan)

Verder moet ook hier worden gekeken of de bodem ernstig verontreinigd is en of deze eerst moet worden gesaneerd (paragraaf 3.2.23 Bal).

Let op: in de Omgevingswet is de onlosmakelijke activiteit niet meer opgenomen. Dat betekent dat omgevingsvergunningen dan niet meer kunnen worden vernietigd omdat onlosmakelijke activiteiten niet zijn betrokken bij de verlening van de omgevingsvergunning. Wel rust nog steeds op (gemeentelijke) overheden de verplichting om initiatiefnemers te wijzen op samenhangende besluiten. Daarvoor is dan wel nodig dat de (gemeentelijke) overheid zicht heeft op welke activiteiten dat dan zijn. Het neemt echter niet weg dat een project pas kan worden uitgevoerd als voor alle uit te voeren activiteiten toestemming is verkregen voor zover dat nodig is. Peter kan dus ook onder de Omgevingswet pas beginnen met het bouwen van zijn droomhuis als voor alle activiteiten een vergunning is verleend.
Lees meer hierover in de opinie ‘Ga altijd na welke effecten een project precies heeft!’.

Meer weten?

Wil je weten of in jouw situatie kan worden gestart met het bouwrijp maken van de grond? Neem dan een kijkje in onze kennisbank Schulinck Omgevingsrecht en raadpleeg onze juridische helpdesk. Wij helpen je graag verder op weg!

Nog geen klant? Vraag dan een gratis proefabonnement aan.