Jan woont tegenover het weiland. Hij bezit een vrijstaande woning van € 340.000, –.
Jan dient een verzoek om nadeelcompensatie in bij het college. Hoe verschilt de planvergelijking onder de Omgevingswet met de huidige manier van planvergelijking?
Ik bespreek 5 voordelen die de planvergelijking onder de Omgevingswet ten opzichte van de planvergelijking onder de Wro voor jouw organisatie oplevert. Ik bespreek op basis van bovenstaand voorbeeld de volgende voordelen:
- Verplaatsing schadebepalingsmoment
- Preciezere planvergelijking
- Gebruik WOZ-waarde
- Minder procedurele druk
- Standaard normaal maatschappelijk risico
Verplaatsing schademoment
De Omgevingswet verplaatst het schadebepalingsmoment. Om de omvang van de planschade vast te kunnen stellen is het belangrijk om te weten waardoor de schade is ontstaan. Nu is de oorzaak van de schade het nieuwe bestemmingsplan (artikel 6.1 lid 2 onder a Wro) of de omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan (art. 6.1 lid 2 onder c Wro).
Onder de Omgevingswet is het omgevingsplan (opvolger van het bestemmingsplan) niet langer het schadeveroorzakende besluit maar de omgevingsvergunning als die voor het schadeveroorzakende feit nodig is (art. 15.1 lid 2 Ow). Dat kan een omgevingsvergunning voor een binnenplanse (OPA) of buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) zijn, maar ook een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit. Meer uitleg over de binnen- en buitenplanse omgevingsplanactiviteit vindt je in deze opinie.
Deze verschuiving zorgt ervoor dat ook het schadebepalingsmoment verplaatst van het moment waarop het planologische plan werd vastgesteld naar het moment waarop de verlening van een omgevingsvergunning voor bijvoorbeeld bouwactiviteiten wordt bekendgemaakt (artikel 15.3 lid 1 Ow). Ook zal de veranderde schadeoorzaak leiden tot een preciezere vaststelling van de schade.
Preciezere planvergelijking
Nu stellen we indirecte planschade vast door een vergelijking te maken tussen de maximale mogelijkheden onder het oude – en het nieuwe planologische regime.
Naar het feitelijk gerealiseerde kijkt men in de planvergelijking niet. Illegale bouwwerken worden in principe niet meegenomen. Het verschil in waarde tussen de oude en nieuwe situatie is de planschade (zie de overzichtsuitspraak: ECLI:NL:RVS:2016:2582).
In het voorbeeld vindt planvergelijking onder de Omgevingswet plaats door een vergelijking te maken tussen de feitelijke oude situatie en de vergunde situatie. De maximale (bouw)mogelijkheden van de omgevingsvergunning kunnen dus afwijken van de maximale (bouw)mogelijkheden in het omgevingsplan.
Doordat men aan de ene kant uitgaat van de feitelijke oude situatie en aan de andere kant van de vergunde situatie (in tegenstelling tot het omgevingsplan) kan de schade preciezer worden vastgesteld
In het genoemde voorbeeld wordt er voor de nieuwe planologische situatie dus uitgegaan van de bouwhoogte van 10 meter die door de omgevingsvergunning mogelijk is gemaakt. Er wordt niet naar de 12 meter van het omgevingsplan gekeken. Doordat men aan de ene kant uitgaat van de feitelijke oude situatie en aan de andere kant van de vergunde situatie (in tegenstelling tot het omgevingsplan) kan de schade preciezer worden vastgesteld. Er zijn namelijk minder maxima waar een taxateur mee rekening hoeft te houden. Daardoor is de beoordelingsruimte waarbinnen een taxateur de schade vaststelt kleiner. Bovendien is deze vaststelling ook in overeenstemming met de werkelijkheid.
Gebruik WOZ-waarde
Het is zeer waarschijnlijk dat bij het maken van een planvergelijking onder de Omgevingswet de WOZ-waarde meer gebruikt zal worden. De theorie is doordat er gebruik wordt gemaakt van de feitelijke oude situatie, de berekening van de nadeelcompensatie meer aansluit op de WOZ-waarde van het schadeobject. Bij berekening van de WOZ-waarde wordt namelijk geen rekening gehouden met de maximale bouwmogelijkheden maar wordt uitgegaan van de feitelijke situatie. Dit zal ook meer begrip bij burgers creëren, omdat zij op die manier via de WOZ-waarde van hun woning kunnen controleren of de schadevaststelling op een redelijke manier is verlopen.
Terug naar ons voorbeeld: Jans huis had in de oude planologische situatie een WOZ-waarde van
€ 340.000,–. De WOZ-taxateur is tot dit bedrag gekomen door een vergelijking te maken tussen de woning van Jan en recent verkochte woningen in de omgeving met vergelijkbare kenmerken zoals vergelijkbare inhoud, woonoppervlakte, perceeloppervlakte, bouwjaar etc. De taxateur die de nadeelcompensatie vaststelt, zal op een vergelijkbaar bedrag moeten uitkomen, omdat hij alleen naar de feitelijke kenmerken van de woning kijkt.
Standaard normaal maatschappelijk risico
Nog een voordeel dat de Omgevingswet biedt is dat het normaal maatschappelijk risico forfaitair wordt vastgesteld op 4 procent. De huidige complexe jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2021:2402) kan dus achterwege blijven. Hierdoor ontstaat er minder discussie tussen partijen over de vaststelling van de schade, omdat er geen complexe berekening van het normaal maatschappelijk risico hoeft plaats te vinden. Zie deze opinie en deze infographic voor een verdere uitleg van het normaal maatschappelijk risico onder de Omgevingswet.
Minder procedurele druk
Wanneer de beoordelingsruimte waarbinnen de schade wordt vastgesteld straks kleiner is, is er ook minder mogelijkheid tot discussie tussen partijen over de grootte van de schade. Dit betekent concreet dat door belanghebbende geleverde tegenrapporten makkelijker te weerleggen zijn wanneer zij hele hoge schadebedragen berekenen. Ook zal er minder procedurele druk ontstaan, omdat er minder reden tot bezwaar- en beroepsprocedures is. De schade is immers nauwkeuriger vastgesteld. Daardoor voelen burgers zich beter gehoord en serieus genomen. De feitelijke oude situatie staat ook dichter bij de beleefwereld van een burger. Bovendien komt de vastgestelde schade dichter bij de WOZ-waarde van de woning. Een omgevingsvergunning is daarnaast concreter voor een burger dan de abstract geformuleerde mogelijkheden van een bestemmingsplan.
Meer weten over nadeelcompensatie?
Een eerdere opinie ging dieper in over wat nadeelcompensatie precies betekent. Ook is er een infographic die een makkelijk overzicht geeft van alle wijzigingen vanaf 1 juli 2023.
Wil je meer weten over de Omgevingswet, of andere thema’s in het omgevingsrecht? Je vindt het in onze kennisbank. Hiermee helpen we je op weg als je vragen hebt over dit onderwerp. Voor hulp bij een concrete casus biedt onze helpdesk uitkomst!
Heb je geen abonnement op onze kennisbank en kun je dus geen gebruik maken van onze helpdesk, dan kunnen wij je van dienst zijn via een consultancy-opdracht.