Het Planbureau voor de Leefomgeving onderzocht de obstakels en kansen bij het realiseren van flexwoningen. Het gaat om praktische belemmeringen zoals een geschikte locatie vinden, en om financiële onzekerheden of problemen met capaciteit bij gemeenten of corporaties. Daarvoor is structureel aandacht nodig.
De VNG herkent de conclusies die het PBL trekt. Vertraging in het bouwproces ontstaat door praktische oorzaken (tekort aan personeel of doordat locaties al zijn bestemd voor permanente woningbouw) en vanwege wet- en regelgeving (ruimtelijkeordeningsprocedures die niet rondkomen, bezwaren van omwonenden). Daarnaast zijn tijdelijke woningbouwprojecten doorgaans niet rendabel waardoor corporaties, evenals gemeenten, liever inzetten op permanente huisvesting en niet op tijdelijke woningen.
Flexibele schil voor de woningmarkt
Flexwoningen worden gezien als een snel te realiseren oplossing voor de huidige wooncrisis. In de Nationale Woon- en Bouwagenda spreekt het kabinet de ambitie uit om tot 2030 15.000 flexwoningen per jaar te bouwen. Het idee is dat deze als een ‘flexibele schil’ aan het woningaanbod worden toegevoegd. Maar het PBL concludeert dat de realisatie niet eenvoudig is en dat de woningen uiteindelijk niet eerder komen dan bij het bouwen van reguliere woningen.
Stevig fundament nodig
Volgens het PBL zit de stagnatie vooral in de stevige politieke en maatschappelijke discussies in het voortraject. Het zorgvuldig opzetten van het traject is een belangrijk fundament voor het verloop van het bouwtraject. Daarbij speelt bij gemeenten en woningcorporaties:
- of een locatie geschikt is of kan worden gemaakt
- het risico dat flexwoningen als catch-all worden ingezet voor een reeks aan aandachtsgroepen, die juist meer gebaat zijn bij structurele duidelijkheid over hun thuis
- het (gebrek aan) draagvlak dat kan ontstaan in een buurt
Deze onzekerheid leidt tot vertraging in het sluiten van overeenkomsten en verschaffen van vergunningen en daarmee de realisatie van de flexwoningen.
Exploitatie en beheer
Een andere belangrijke reden is dat de bouw van flexwoningen vraagt om meer investering met een kortere exploitatietermijn dan bij de reguliere woningen. Daartegenover staat dat de huurprijs van flexwoningen lager ligt dan van reguliere huurwoningen. Dat is een belangrijke reden volgens het PBL waardoor business cases voor deze woningen niet rondkomen zonder additionele subsidies. Bovendien liggen de exploitatiekosten (beheer en leefbaarheid) voor flexwoningen hoger vanwege de specifieke doelgroepen die hierin komen te wonen.